Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıların korunması esastır. Bu nedenle kira sözleşmeleri, süre bitiminde kiralayan (ev sahibi/işyeri sahibi) tarafından sadece 'süre bitti' gerekçesiyle sona erdirilemez. Ancak kanun koyucu, mülkiyet hakkı ile kiracı hakları arasında denge kurmak adına 10 yıllık uzama süresi sonunda kiralayana gerekçesiz tahliye hakkı tanımıştır.


Türk Borçlar Kanunu Madde 347 Düzenlemesi

TBK 347. maddesine göre; belirli süreli sözleşmelerde, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiralayan ise, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiralayan, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.


10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Uygulamada en çok yapılan hata, 10 yıllık sürenin sözleşme başlangıcından itibaren hesaplanmasıdır. Yargıtay içtihatlarına göre hesaplama şu şekilde yapılmalıdır:

  • Sözleşmede belirlenen ilk süre (örneğin 1 yıl) tamamen tamamlanmalıdır.
  • İlk sürenin bitiminden sonra 10 adet 1 yıllık uzama dönemi (toplam 10 yıl) geçmelidir.
  • Bu sürelerin sonunda (yani toplamda 1 + 10 = 11. yılın sonunda) tahliye hakkı doğar. Kiralayan, 11. yılın bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noterden ihtarname tebliğ etmelidir.

Tahliye İhtarnamesi ve Dava Süreci

Kanunda öngörülen en az 3 aylık bildirim süresi kamu düzenine ilişkin olup emredicidir. İhtarın kiracıya süresinde tebliğ edilmemesi durumunda dava açma hakkı bir sonraki kira yılı sonuna ertelenir. Kira tahliye davalarında hak kayıpları yaşamamak adına yasal sürelerin takibi ve ihtarname içeriğinin usulüne uygun düzenlenmesi için uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması önerilir.



Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Ev sahibi kira sözleşmesini gerekçesiz olarak ne zaman sonlandırabilir?

  1. 10 Yıllık Uzama: Ev sahibi, 1 yıllık sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin (toplamda 11 yıl) bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapmak koşuluyla gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir.